「事業用物件の売却」

事業用物件の売却
個人が事業用物件の売却をする場合に、ケースによって有利な売却の方法もありますので是非知っておきましょう。
売却時に課せられる税金
不動産を売却する際、その譲渡益には税金がかかります。税額は、不動産の種類や売却方法、所有期間によってそれぞれ異なります。

■売却する資産が事業用の場合
(1) 所有期間5年以下の不動産を売却し、事業用資産の買換えをしない場合は、短期譲渡所得税(所得税、住民税合計で39%)が課税されます。

(2) 所有期間が5年超の不動産を売却し、事業用資産の買換えをしない場合は、長期譲渡所得税(同合計20%)が課税されます。

(3) 所有期間が5年超の不動産を売却し、買換えをする場合は、特定事業用資産の買換えの特例による課税が行なわれます。
   

事業用資産の買換え特例の活用
■事業用資産の買換え特例とは?
例えば、事業用の資産を2億円で売却し、譲渡益が1億円でた場合、買換え特例の適用がなければ1億円に対する譲渡税が課税されますが、買換資産として2億円の土地建物を購入すれば、本来課税対象の譲渡益1億円の内、80%が次の売却まで繰延べされ20%にあたる2,000万円に対する譲渡所得税で済むことになり、大きな節税効果が生まれます。

事業用資産の買換え特例21号(長期買換え)

■長期買換え特例のメリット
売却及び買換えの対象となる地域は、日本国内であれば地域の制約はありません。また、土地だけでも、事業用であれば可能です。この特例を活用し、郊外の農地やアパートに適さない土地を売却し、アパート用地に適した所有地にアパートを建築するというケースが今後は増えてくるでしょう。
※この特例は平成18年12月31日まで適用できます。


■事業用及び買換え資産の制約
譲渡資産は譲渡年の1月1日現在で10年超所有であること。また、譲渡と買換資産取得が同年または翌年中・前年中に行なわれることが必要です。


譲渡税の申告手続き方法は?
■事業用資産の買換え特例の申告手続きについて
事業用資産の買換え特例の適用を受けるためには、事業用資産を譲渡した年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告をしなければいけません。

■譲渡年の翌年の買換資産を取得する場合
事業用資産を譲渡した年の12月31日までに買換資産の取得を行なわない場合には、買換資産の取得価額は見積額で、譲渡した年分の確定申告を行ないます。申告の際に「買換承認申請書」を提出することになります。

■修正申告について
買換え資産の取得価額が税務署長に承認を受けた「取得価額の見積額」より少なかった場合、または取得指定期間内に買換え資産を取得しなかった場合は、その事実が生じた日から4ヵ月以内に「修正申告書」を提出して差額の税金を納付しなければなりません。

等価交換とは?

■等価交換の仕組み
土地と建物の等価交換とは、土地所有者が土地を出資し、デベロッパー等がその土地の上に建設する建物の建築費を出資して、マンション等を建設します。完成した土地・建物を出資比率に応じて配分して所有権を分け合う方式です。

■土地所有者の等価交換のメリット
(1) 資金借入が不要で建物を所有できるのでリスクがありません。

(2) 一定の条件(事業用買換え特例の中高層建築物等建物のための、いわゆる立体買換え等)を満たせば、譲渡所得税の繰り延べができます。

(3) デベロッパーが行なうため、面倒な事務作業や役所協議など建設に関わる雑務がありません。

(4) 等価交換したマンションの一部を賃貸すれば、安定収入が得られます。

(5) 今まで住み慣れた土地の新しい住まいで快適に暮すことができます。