「投資目的の土地購入」

「不動産投資」とは、不動産(土地・建物)を購入し、それを第三者に売却または賃貸することで利益を得る投資手法のことです。ここでは、投資目的の土地購入についてご説明します。

投資目的の土地購入

日本では、バブル時まで、投資を目的に土地を購入するというと、地価の値上がりによって得る利益(キャピタルゲイン)を期待しての購入がほとんどでした。しかし、近年では、購入した土地を賃貸することによって得る利益(インカムゲイン)を重視した購入へと変化しています。 つまり土地購入の目的は「保有する時代」から「ビジネスとして活用する時代」へと変革を遂げようとしていると言えます。

利用目的にあった土地を購入しよう

■土地の活用法を検討する
不動産の購入に際しては、その土地をどのように活用するのかを明確にすることが先決です。お店や事務所などの「事業用」か、賃貸マンション等の「居住用」かなど、活用の仕方を明確にし、その目的にあった土地を購入しましょう。言うまでもありませんが、安い物件が良いというのでなく、まわりの環境なども含めてトータル的に考えて物件を選びましょう。
■土地の利用価値の判断と将来性
購入しようとする土地の周辺には、どういう賃貸物件が多いのか、賃料はどれくらいなのかを調査して、投資額に対してどれくらいの収益が期待できるか検討してみましょう。将来、その土地の周辺がどのように変わっていくのかを地域の開発計画など調査してみましょう。地域の将来動向をつかんでおくことで、購入する不動産の将来の価値や活用方法が判断しやすくなります。

事業用物件の商圏調査と経営判断

事業用物件の場合で、車両での集客を基本とした場合、そのポイントは以下のようになります。

1.どんな道路に面しているか?
バスやトラックといった産業車両でなく、マイカー層(購入層)が利用する生活道路に面していると有利です。
2.車のスピードは?
テナントに面した道路を走る車のスピードが速すぎると、立ち寄りにくくなります。また、逆に渋滞が多い道路も寄りにくくなりますので、このような土地は商売に不向きです。
3.信号機の位置は?
信号機の前後は、車が停車したりスピードを落とすので、テナント(商業施設)にとっては有利な土地と言えます。
事業用物件の商圏調査と経営判断

居住用物件の商圏調査と経営判断

居住用物件の場合は、生活、利便性、周辺環境を基本に、土地をチェックしてみましょう。そのポイントは以下の通りです。

1.交通、買い物、通学の利便性は?
最寄駅やバス停、またスーパーマーケットやコンビニエンスストアまでの距離、校区の小中学校、また、最寄の病院や公共施設などの距離によって、生活利便性の良否が判断できます。
2.周辺環境は?
周りにどんな建物が建っているか?生活に危険を及ぼすものがあるか?どんな人が住んでいるか?周辺環境の特性によってどんなタイプの住宅が適しているかが判断できます。
3.賃料や入居率は?
益性に大きな影響を与えるのが賃料と入居率です。周辺の賃料相場や入居率を調査し、入居需要が高い「人気地域」が有利であることは、言うまでもありません。

欠点と思われがちな土地をあえて購入

投資を目的として土地を購入する場合、できる限り安く購入できるに越したことはありません。そこで、あえて欠陥がある土地を安く購入し、その土地にあった活用法を見つけるということも、ひとつの方法です。

■土地にあった活用法を見つける
間口が狭く奥行きが長い、方位が悪い、高低差がある土地は、利用しにくく欠陥地と思われがちですが、投資を目的として土地を購入する場合には、それが長所になるように、その土地の特徴にあった建築計画を立案し、活用法を模索してみましょう。
■オフィスなどは北向きでも好適
最近のオフィスはコンピュータを利用しているため、陽が差し込むとモニターが見にくくなり、また紙や資料などの劣化の原因になってしまうことも。オフィスなどは北向きでも、多少陽が差し込まなくても大丈夫な活用法のひとつです。
■高低差がある土地は
高低差がある土地は、床面を土地の高低差に合せて階段状に区切るスキップフロアー方式にすれば、有効に利用できます。
■採算性を考慮
前面道路が狭い、あるいは間口が狭い土地は、相場より安くなる場合がありますが、その欠点を補うための工事や設備の費用が高くなったり、賃料を高くとれないことがあります。投資に対するリターンを計算に入れて判断したいものです。
高低差がある土地は