「投資型ワンルーム」

金融商品の低金利が続き、株価の大幅な上昇が見込めない中、ワンルームマンションを投資の対象にした、新たな動きが注目されています。そのポイントを紹介しましょう。

投資型ワンルームの背景

最近、若いサラリーマンが気軽に始めるようになった「投資型ワンルームマンション」ですが、なぜ投資の対象として注目されるようになったのでしょうか。

■かつては投資でなく投機だった
ワンルームマンションへの投資は、一時期は「お金持ちの節税対策」や「経営者の老後対策」などとして行なわれ、その意味合いは「投資」ではなく「投機」でした。
■高利回りと家賃収入が目的
現代は超低金利の時代ですが、都心のワンルームでは4〜5%の投資利回りが確保されています。また、収益還元型の不動産評価が浸透しつつあり、売却益より家賃収入を中心とした考え方に移行しているのが要因と言えます。
■金融商品としての価値
資産を持っている人は、ペイオフ対策として現金から現物資産へとシフトさせたり、子供が上京した際の住居としてマンションを購入する傾向があります。また金融不安から「自分の財産は自分で守る」という自己責任が芽生え、本来不動産だったマンションが投資対象の金融商品として扱われるようになりました。

マンション経営の仕組み

マンション経営の仕組みはどのようになっているのでしょうか。その仕組みを簡単に紹介します。

1.販売会社と提携しているローン会社を利用
マンションを購入する時には、販売会社と提携しているローン会社の融資を利用します。ローン会社は多くの場合、物件価格の90%位まで融資してくれます。
2.2,000万円のマンションを購入
例えば、物件価格が2,000万円とすれば、1割の200万円を頭金にして、残り1,800万円の住宅ローンを組みます(実際には諸費用が別途かかります)。
マンション経営の仕組み
3.ローンは家賃収入から支払う
投資型ワンルームマンションを購入し、それを賃貸して家賃収入を得ます。この家賃収入からローン返済、管理費、固定資産税などを支払います。手元に残った金額が利益となります。
4.ローン返済後は確かな資産に
ローンの返済が終わると、家賃がそのまま収入となります。年金受給額が減少される傾向の中で、こうした不動産収入が「第三の年金」として、将来の大きな収入源となります。

マンション経営の特徴

少ない自己資金とわずかな負担額でできるマンション経営のメリットは、どこにあるのでしょうか。その特徴をみてみましょう。

■ローンを組むことで生まれる節税効果
家賃収入よりローン返済による負担が多い場合は、不動産所得が赤字となります。この赤字は、サラリーマンの給与所得と合算することで課税対象となる所得を減らすことができます。所得金額が少ないと所得税も少なくなるので、節税効果が働きます。
■不動産所得の赤字で所得税対象が変わる
例えば、年収800万円の人が不動産所得の赤字が年200万円あると、その差額である600万円が所得になります。所得税の対象は600万円となり、納税額を比較すると約40万円も節税できることになります。赤字が大きいほど節税効果も高くなります。
マンション経営の特徴
■保険加入による安心感
住宅ローンで融資を受けると「団体信用生命保険」への加入が義務づけられます。この保険は、ローンの名義人が死亡または「高度障害者」になって、返済ができなくなった場合に保険金が支払われ、ローンの残債を弁済してくれるものです。