賃貸の「保証金」とは？どう返金される？

そもそも保証金（敷金）って何？

保証金（敷金）とは賃貸住宅への入居時に、借主が貸主に"預けて"おき、借主の退去時に"返金"されるお金のことです。これは家賃の滞納や退去後に部屋を元通りに戻すための費用として充てられます。したがって、退去時にあまりに部屋が汚れていたり損耗が激しかったりした場合、それを修繕する費用が発生して保証金（敷金）が全額戻らないケースも十分あり得ます。

返金の時期はいつか

借主が保証金（敷金）の返金を請求するためには、借りていた物件等の貸主への"明け渡しが完了していること"が前提となっています。したがって借主側が貸主側に「保証金（敷金）を全額返還しなければ部屋を明け渡さない」というような主張はできません。ここはよく誤解されがちで、漠然と退去時に返金されると考えるのではなく、あくまで明け渡し完了のときと理解しておく必要があります。

借主の原状回復義務

借主は、アパートや賃貸マンションを退去する際、お部屋を借りたときと同じ状態に戻す義務（原状回復義務）があります。

クロス、畳等の日焼けや普通に使っていて生じた消耗や汚損は貸主の負担ですが、借主の過失による破損や汚損がある場合は、借主側の負担となるのが通例です。

その分の原状回復費用は、保証金（敷金）から差し引かれます。

善管注意義務と原状回復について

借主は"善良な管理者の注意をもってその賃借物を保管しなければならない義務"を負っています。これを「善良なる管理者の注意義務」通称「善管注意義務」と言います。端的に言えば、自分が借りた部屋や住居をきちんと(社会通念上求められる程度の)管理をして、むやみに汚したり壊したりしてはいけません、という意味です。また、借主は、退去時に自分で部屋に持ち込んだ家具類やエアコンなどを取り除いて、次の借主が入居できる状態にしなければなりません。これを「原状回復義務」と言います。しかし実際に人間が数年間暮らしていれば、経年劣化など"意図的なものではない自然な損耗"は避けられません。例えば「フローリングや畳の色落ちや変色」「家具設置によるへこみ」などです。そのようなものまで借主が原状回復する義務はなく保証金（敷金）の範疇外です。しかし「台所の油汚れ」などは、借主が放置したことにより汚れが激しくなった場合は自然損耗とはされず、保証金（敷金）の中から引かれる場合もあります。保証金（敷金）返還額に納得がいかない場合、保証金（敷金）に関する判例や原状回復のガイドラインなどはホームページなどに公開されていますので、それを参考に貸主側と話し合うことが重要になります。

契約時にしっかりチェック！

原状回復の範囲は、契約時に明確にしておくことがトラブル防止のポイント。

どちらがどれだけ負担することになるのか確認しておけば、退去するときに心配要りません。